住宅購入のために知っておきたい9つのポイント!
資金計画 住宅ローン相談
- 皆さんは如何ですか？
やはり、このように「資金不安」を抱えていますか？
結論から申し上げましょう。
もし、「住宅購入＝住宅ローンを組む」をして「生活」「苦しくなる」事に繋がったとしたら、それは「住宅購入」したことが「問題＝原因」なのではなく「住宅ローン」の「組み方」そのものに問題があった、そうに違いないのです。 - 今や、日本にはさまざまな「住宅ローン」が取り扱われています。
- その数は何と4800種類にものぼるといわれています。そんな中から、マイホーム購入に際して契約する「住宅ローン」はせいぜい一種類です。
- 4800分の一。
- 一種類ずつ調べていっても数十年かかりそうです。この住宅ローンの種類にも増して、「自己資金」の「ある」「なし」、もっといえば 「土地」の「ある」「なし」。これらの「個人情報」によっても「住宅ローン」の「選択肢」は大きく違ってきます。
もちろん、「住宅ローン」「金利」が「上昇傾向」にあるのか？「下降傾向」にあるのか？
これによって、「住宅ローン」の「選択肢」は大きく変わってしまいます。 - 要するに、何が言いたいのか？・・・「住宅ローン」は「プロ」の領域だということです。
「固有」の「金融機関」ありきで決めるものでもなければ「金利」の「高」「低」で決めるものでもない。
「住宅ローン」を「組む」「個人」の「個別事情」を勘案し「自分にとっての」「一番」を導き出すべきなのです。 
- 工務店として、ここをおざなりにする訳には行かない、そう考えました。
だからこそ、工務店としてできうる限りのサポートをしてゆかなければ、と考えました。
「資金計画」には「自信」があります。 - まずは、「正しい」「資金計画」の考え方、「勉強会」に参加してみてください。
今まで持っていた概念が大きく覆る、大きな意味を得ていただけると思います。 
住宅瑕疵担保責任
概要
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律（住宅瑕疵担保履行法）が平成21年10月1日に全面施行され、住宅取得者保護のため新築住宅を供給する建設業者または宅地建物取引業者には資力確保措置として保険加入または保証金供託が義務づけられます。
新築住宅の「構造耐力上主要な部分」と雨水の侵入を防止する部分」に瑕疵（欠陥）があった場合に、それを修繕するための資金力の確保を住宅会社に求めています。
資力確保の手段の一つが、瑕疵担保責任保険への加入です。
ケーススタディ
【外部】
- ・トップライトから雨漏りがした→保証
・屋根から雨漏りがした→保証
・開口部廻りから水が浸入した→保証
- ・土台がシロアリによって腐ってしまった
→対象外（防蟻保証が別途あり）
- ・外壁にひび割れが生じてしまった
→構造躯体が原因ならば保証
【室内】
- ・クロスに隙間が出てしまった
→構造躯体が原因ならば保証
- ・建具（室内ドア）の建て付けが悪くなってしまった
→構造躯体が原因ならば保証
【設備】
- ・トイレの温水洗浄便座が壊れてしまった
→対象外（メーカー保証あり
- ・キッチンの食器洗い機が壊れてしまった
→対象外（メーカー保証あり）
【リフォーム・増築】
- ・リフォームをして、和室から洋室に変更したが、
住宅瑕疵担保責任保険に影響はありますか？
→あります。保険法人に無断で手直しをした場合、事故発生時に保険が下りなくなる場合があります。
またリフォーム部分は保険対象外になります。
- ・増築したが、増築部分にも住宅瑕疵担保責任保険は適用されるのか?
→保証外。また保険期間内に保険法人への通知義務を怠ると、保険対象部分の保険金の支払いができなくなる恐れもあります。また、増築される部分の床面積10㎡以上、工事費500万円以上、かつ基礎を新設する工事で居住の用途であれば、増築される部分について保険を付保することができます。
【災害】
- ・地震によって建物が
（全損・半壊・一部損）してしまった
→対象外
- ・洪水、台風、暴風雨、旋風、竜巻、豪雨
→対象外
- ・火災、落雷、爆発
→対象外
【売却編】
- 中古住宅を購入した場合、住宅瑕疵担保責任保険は譲受人へ引き継がれるのか？
→住宅瑕疵担保責任保険は中古住宅へは対応しておりません。
よって、瑕疵があった場合は元の持ち主（保証人）からの訴えでないと、保険はおりません。
基本的には引き継がれないと考えた方が良いでしょう。
契約時の取り交わし等が重要です。
引渡完成保証
概要
- 住宅建設途中に工務店が倒産した場合などに、住宅の完成までを保証する制度です。
お客様の安心の為、万が一を保証いたします。
工務店が『もしも』のとき、引き継ぎ工務店の選定・移行、追加費用の負担を行い、『住宅を完成させることを目的とする』、「役務保証」が基本となります。 - 着工してから完成までに万が一,工務店に『もしも』という場合、引渡完成保証をつけておけば、完成が保証されますが、保証の仕方も「お金での保証」と建物完成を約束する「役務保証」があります。
お金をもらったとしても、その後の工事再開の手配をお客様でやることは大変です。
あとを引き継ぐ工務店が見つからなかったり、それによって建物完成までの予算が不足してしまう恐れがあります。 - 「役務保証」であれば、引継ぎの工務店をお探しし、建物を完成させてお客様へお引渡しまでを保証させていただきます。
当社が加入する「引渡完成保証」は「役務保証」です。
ケーススタディ
- 建築中物件の所有権は通常では工務店のものとなります。
その場合、お客さまは債権者となり、複数の他の債権者と債権・債務の整理をつけなければなりません。工事の継続は困難です。
従って「安心」「安全」のためにも「引渡完成保証」のある工務店を選択すべきでしょう。
地盤保証
概要
- 地盤調査とは、建築物の着工に先立ち、お客様の土地を地質学的と土質工学的に調べることです。
住宅建設の地盤調査は、地盤が建築物を安全に支持できるか、支持するためにはどの程度の不同沈下が予想されるのか、また、支持できない場合は安全に支持するための方法を技術的に調べることを目的として調査します。 - 調査方法には、ボーリング、サウンディング、サンプリング、土質試験などがあります。住宅の地盤調査では、先端がスクリュー状になった棒を回転貫入させるスウェーデン式サウンディング方式が一般的。
地盤調査をすることにより、軟弱地盤であることが判明したら、地盤が安全に建物を支持できるように地盤改良を行います。
【不同沈下とは】
- 軟弱地盤
- 土の埋め戻しが不十分
- 盛り土内にガラが混入
- 旧水路の埋め戻しが不十分
【地盤改良の種類】
- ・柱状改良
専用の機械を用いて、地中にセメント系固化材を注入、さらに撹拌することで、直径60cm等の円柱形の改良体をつくります。
建物荷重と地盤のデータから計算される必要深度まで改良体をつくることで、支持力の確保と沈下の防止を約束します。
- ・鋼管杭
地下深くにある支持層で建物を支持させることが出来れば安心です。
高層建築物等で施工される杭基礎。
鋼管を地中に圧入し、支持層まで到達させます。
- ・表層改良
軟弱層は建物を支持させる支持力もなく、圧密沈下により将来の不同沈下による建物不具合の発生原因となります。
その原因となる軟弱層をセメント系固化材を混ぜて固くすることで、建物を充分支持できる地盤をつくることができます。
（注：工法上、深度は2m程度に限られます）
Q & A
適合証明
概要
- 適合証明とは、住宅金融支援機構と民間金融機関との提携商品である長期固定金利住宅ローン「フラット35」を利用する場合、その住宅が機構の定める技術基準に適合していることを証明するものです。
- 「フラット35」は適合証明書の発行を受けた住宅でなければ、融資を受けられません。
また、適合証明書は設計審査・中間現場検査・竣工現場検査の3つの検査を経て、最終の竣工現場検査完了後に発行されますので、「フラット35」の本審査承認後、検査機関に適合検査の申込みをして頂く必要があります。 - 技術基準は建築基準法に加えて住宅金融支援機構が独自に定めたもので、例えば木造住宅では、「基礎の地面からの高さを40センチ以上」「床下防湿のための工夫」など住宅が長持ちする工夫や、マンションでは、「20年以上の長期修繕計画」などで将来の維持管理がチェックされます。
検査は第三者である検査機関所属の建築士資格者が実施し、新築住宅では建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを併せて確認します。 
長期優良住宅
概要
- つくっては壊す住宅からいいものをつくって、きちんと手入れをして長く大切に使う住宅への転換を目指し、耐久性、耐震性、メンテナンス性、省エネルギー性能等において一定の基準を満たした住宅を言います。また、建てた後もきちんと手入れをすることで、資産価値を守り、長く快適に住み継いでいきます。
税制優遇の特例
-
- 長期優良住宅は住宅金融支援機構のフラット35の住宅ローンにおいても特別な商品が利用できます。
【フラット35S】 (20年優遇タイプ)
当初20年間フラット基準金利から0.3%優遇されます。
フラット35の金利が2.64%とすると20年間、2.34%にて利用できます。
【フラット50】
全期間固定金利(36年以上50年)が利用でき、フラット35S併用もできます。債務継承が可能になっており、お借入対象住宅を売却する際に、当該物件を購入する方に対して、1回に限り「フラット50」の固定金利債務を引き継ぐことができます。
つなぎ融資
概要
- つなぎ融資とは、住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資金が下りるまでの間、一時的に借りるローンのことです。
住宅ローンは、土地・建物に対して抵当権を設定するため、工事請負契約の場合は、建物が完成するまで、融資が実行されません。
しかし、建築会社に対しては例えば、契約時、上棟時など、融資の実行までに契約金額の支払いをしなくてはならず、その間、住宅ローンとは別につなぎ融資として一時的なローンを申込むことで、建築会社への支払いに充てるのが一般的です。
住宅ローンが実行されれば完済できる短期的な借入ではありますが、つなぎ融資にも手数料や利息が掛かることが多いため、商品内容をよく理解する必要があります。
金銭消費貸借契約
- 金銭消費貸借契約とは、将来の弁済を約束した上で、金銭を消費するために借り入れる契約のことです。
一般的に、銀行や消費者金融等の金融機関等が貸主となって締結されることが多く、金消契約、ローン契約などと略称されます。
住宅ローンでは申込人に加えて、連帯債務者・担保提供者（いる場合）、関係者全員が同席し、借入金額や月々の返済額、諸費用、注意事項を確認の上、金銭消費貸借契約を締結します。
ホームアシスタンス24
- いざというときに、水廻りの応急対応、鍵開け応急対応、ガラス応急修理を24時間無料で提供するサービスです。日本全国、年中無休の万全体制でお客様をサポート致します。
